경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?

[도서정보]

- 저자: 박희철(파이팅 팔콘)

- 출판사: 지혜로

- 페이지: p320

- 한 줄 소개: 초보 부동산 투자자도 쉽게 할 수 있는 권리분석법을 소개하는 책 

 

[책을 읽게 된 동기]

 부동산 투자에 관심이 많아서 읽게 되었다. 

[내용]

제목에서도 알 수 있듯이, 이 책은 권리분석이 무엇이고, 어떻게 할 수 있는지를 설명하는 책이다. 부동산 투자를 처음 하는 사람이라면 '권리분석'이라는 용어가 낯설 것인데, 경매를 통해 부동산을 매수하기 전, 해당 부동산이 법률적 하자가 없는지 살펴보는 것을 말한다. 어떤 부동산을 샀는데, 가압류가 걸려 있어 함부로 매도할 수 없다든지, 임차인의 권리 때문에 내가 보증금을 줘야 하는 경우가 생길 수 있다. 이런 경우 투자에 실패할 경우가 매우 높으므로 이를 막기 위해 투자 전 권리분석을 하는 것이다.

권리분석은 크게 4가지 Step으로 구성되는데, 첫번째는 '말소기준권리'를 찾는 것이다. 해당 경매 절차에서 매각에서 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 한다. 말소기준권리가 될 수 있는 것은 '근저당권', '가압류', '담보가등기', '경매기입등기', '전세권' 이렇게 5가지인데, 이러한 권리 이전의 권리는 낙찰자에게 인수되어 낙찰자가 부담해야 하고, '이후'의 권리는 매각 후 전부 '소멸'되어 낙찰자가 부담하지 않아도 된다.

두 번째 단계는 낙찰자에게 인수되는 권리를 찾는  것이다. 여기에는 '배당요구하지 않은 선순위 전세권', '건물 철거 및 토지 인도 청구 가처분', '유치권& 법정 지상권'이 있다. 

세 번째 단계는 임차인의 권리를 분석하는 것으로, 임차인이 대항력이 있는지를 조사하는 것이다. 임차인에게 대항력이 존재하는 경우, 임차인은 임대 보증금 전액을 받을 때까지 그곳에 거주하면서 보증금을 달라고 주장할 수 있다. 이는 명도와 그 이후 매매(or 임대)까지 시간을 더 걸리게 해 부동산 투자를 더욱 어렵게 한다. 

마지막 단계는 경매 서류 및 기타 권리를 확인하는 단계로, 이 파트에서는 특히 대법원 경매사이트에서 확인할 수 있는 '매각물건 명세서'에서 중점적으로 확인해야 하는 것이 무엇인지 알려준다.

 

이 책은 권리분석법 외에도 경매에 참여하는 방법이나 경매에 참여할 때 필요한 준비물, 그리고 유의사항 등도 설명하고 있으며, 물건을 낙찰받은 후에는 일은 어떻게 진행되며 투자자는 어떻게 해야 하는지를 알려주고 있다. 

 

[나의 생각]

다른 글에도 말했듯이, 요즘 부동산 경매에 관심이 많아 관련 책들을 많이 읽고 있다. 모든 책이 '지혜로'에서 나온 책이긴 하지만, 이 출판사가 부동산 분야에서는 독보적인 위상을 지니고 있는 만큼 이 책 역시 상당히 좋은 책이라고 생각한다. 일단 책이 상당히 쉽게 써져 있고, 실제 사례를 활용해 내용을 설명하기 때문에 책 내용을 이해하는 것에는 무리가 없었다. 솔직히 말하자면, 나는 이 책을 통해서 '권리분석'이란 용어를 알게 되었다. 거기다 생소한 법률용어가 등장해 제대로 이해할 수는 있을지 걱정을 많이 하였는데, 이러한 걱정이 기우였음을 깨달았다.  

게다가 앞에서도 말했듯이, 경매 초보라면 잘 모를 경매에 참여하는 방법이라든가, 준비물, 그리고 유의사항등도 자세히 설명해 주기 때문에, 부동산 투자를 처음  시작하는 사람이라면, 특히 경매가 처음이라면 반드시 읽어봐야 할 책이라고 생각한다.